Peter ter Hark, Retail Prospect

Gertjan Slob, Locatus

Door de snelle ontwikkelingen op technologisch en maatschappelijk gebied in combinatie met corona, inflatie en dreigende recessie staat de retailsector onder druk. Niet alleen in negatieve zin zoals met leegstand en verdwijnen van zelfstandige winkels, maar ook in positieve zin met (grote) omzetstijgingen in de supermarkten en foodspeciaalzaken. Corona heeft gewerkt als een katalysator op het huidige winkelgedrag van consumenten. De verwachting is dat er ook veel permanente gevolgen zijn, zoals de toegenomen online participatie van de oudere generaties en aandacht voor duurzame producten.

De vraag is wat er daadwerkelijk veranderd is in de wijkwinkelcentra in de afgelopen decennia. Zijn de genoemde ontwikkelingen ook terug te vinden in de oppervlaktes en verhoudingen in de branchering? Heeft het wijkwinkelcentrum zich aangepast aan de veranderde consument?

Een analyse laat toch enkele verrassende ontwikkelingen zien in de afgelopen 18 jaar. In dit artikel worden deze resultaten gepresenteerd. De cijfers zijn afkomstig uit het databestand van Locatus. Als startpunt is januari 2004 genomen, dit is vergeleken met de situatie eind 2022.

Algemeen

Het onderzoek betreft 110 wijkwinkelcentra en winkelstraten met een dagelijkse boodschappenfunctie die voornamelijk in de grote en middelgrote steden gevestigd zijn. Voorbeelden van planmatig ontwikkelde winkelcentra zijn Amsterdam-Sierplein, Hoorn-Huesmolen, Tilburg-Heijhoef, Zoetermeer-Meerzicht en Zwolle AA-landen. Winkelstraten zijn o.a. Amsterdam-Cornelis Schuytstraat, Eindhoven-Geldropseweg en Vlaardingen-Van Hogendorplaan.

Locatus telt en registreert aantal en oppervlakte van alle units die als winkelruimte worden gebruikt. Van de overige functies in het winkelgebied zoals horeca, diensten en cultuur/ontspanning werd in het verleden het aantal units geregistreerd, maar niet de oppervlakte. Dit laatste wordt wel gedaan sinds 2017, maar omdat in deze analyse vergeleken wordt met de situatie in 2004 kon dit niet worden meegenomen.

De totale oppervlakte van alle winkelunits in de 110 geselecteerde winkelgebieden was in januari 2004 594.314 m² w.v.o. In september 2022 was deze oppervlakte gegroeid met bijna 120.000 m² naar 712.539 m² w.v.o. Een toename derhalve van 20%. Het aantal verkooppunten is echter gedaald van 4.004 naar 3.866, een afname van 2%. De gemiddelde oppervlakte per winkelverkooppunt is tussen 2004 en 2021 gestegen van 148 m² w.v.o. naar 184 m² w.v.o.  Minder winkels, maar wel groter.

De overige aanbieders zoals horeca, diensten en cultuur & ontspanning laten een stevige groei zien van het aantal units dat ze invullen, namelijk van 2.509 in 2004 naar 3.102 in 2022. Een groei derhalve van 24%.

Winnaars en verliezers

In de afgelopen 18 jaar hebben er grote verschuivingen plaatsgevonden in het aanbod binnen de wijkwinkelcentra. Onderstaande grafiek laat zien dat er tussen 2004 en 2021 “winnaars” en “verliezers” in de wijkwinkelcentra te vinden zijn.

Grote winnaar is de groep “Cultuur & Ontspanning. Dit zijn onder andere de galeries, fitneshallen en amusementshallen. Deze groep is verdubbeld in aantal units. Verder is de horeca een forse stijger met bijna 50% toename. Het aantal lunchrooms, fastfoodaanbieders, maar ook uitgiftepunten voor bezorgpizza’s is sterk gegroeid door de grotere vraag naar ontspanning en kant-en-klaar maaltijden. De ijssalons hebben ook een sterke groei gekend de afgelopen jaren.

De “Detailhandel overig” waar bijvoorbeeld hoortoestellen, feestartikelen en partijgoederen onder vallen is ook sterk gestegen. Het aantal winkelunits in de groep “dagelijks” met daarin de supermarkten is gestegen met 11%. Een lichte stijging was er voor de groep “diensten” met o.a. kappers, nagelstudio’s die vaak in de plaats kwamen van bijvoorbeeld de postkantoren en bankfilialen.

Het aantal kleding- en schoenenzaken is vrijwel gelijk aan 2004, ondanks de toenemende druk van online-verkoop. In de grafiek is te zien dat er tot 2012 nog sprake was van een stijging van het aantal aanbieders, maar dit is nu weer terug naar het oorspronkelijke niveau.

Verliezers in het aanbod winkels zijn te vinden in de groep “Vrije tijd” (o.a. sportzaken, fotografie en boeken) met 48% afname. De online aanbieders zijn voor veel consumenten toch een beter alternatief.  Voor de groep “In/om het huis” (dibevo, huishoudelijke electronica, DHZ) geldt ook een sterke achteruitgang van het aantal verkooppunten met zo’n 30% tussen 2004 en 2022.

Voornaamste oorzaken lijken ook hier online-aankopen en schaalvergroting in de DHZ sector met grote bouwmarkten op de woonboulevards. Tuincentra hebben vaak een grote dierenafdeling, waardoor de traditionele dierenwinkel in het wijkcentrum wordt verdrongen. De groep “Transport en brandstof (o.a. automotive en tankstations) is nog kleiner geworden met een daling van het aantal verkooppunten van 104 naar 82.

Leegstand

Dit is een hot item geweest de afgelopen periode. Vanaf 2004 zijn er grote veranderingen geweest in koopgedrag van consumenten en dat heeft zijn weerslag gehad op het aantal leegstaande units in wijkwinkelcentra. Begin 2004 was de leegstand nog 369 units, dit is in 2022 gestegen naar 448.  In oppervlakte is er echter een daling van 6,2% naar 5,3%. Verklaring hiervoor is dat er in deze periode een stijging is geweest van zowel het aantal verkooppunten als winkelvloeroppervlakte. Absoluut gezien is er sprake van een stijging van de leegstand, maar relatief gezien daalt de leegstaande oppervlakte.

In onderstaande grafiek zijn de indexcijfers voor zowel het aantal leegstaande verkooppunten als de oppervlakte in kaart gebracht. Tussen 2004 en 2013 lopen beide ongeveer gelijk op, maar na 2013 is er een discrepantie te zien tussen leegstaande verkooppunten en vloeroppervlakte. Een logische gedachte is dat er steeds meer kleinere panden blijven leegstaan en dat vrijgekomen ruimte wordt gebruikt om bijvoorbeeld supermarkten te vergroten. Dit vereist echter nader onderzoek om meer zekerheid hierover te verkrijgen.

Een lichtpuntje is dat de leegstand in de wijkwinkelcentra sinds 2021 fors is gedaald. Verklaring hiervoor is waarschijnlijk dat consumenten dichter bij huis zijn gaan winkelen en dat de foodspeciaalzaken hebben geprofiteerd van de horeca lockdown. Een andere verklaring kan zijn dat de leegstaande verkooppunten worden ingevuld door de eerder genoemde winnaars in de wijkwinkelcentra.

Momenteel is er een aantal winkelgebieden volop in de transformatiefase waarbij (delen van) het winkelgebied worden omgezet in woningen. Voorbeelden hiervan zijn Eindhoven (WoensXL) en Veldhoven (Citycentrum). Naar verwachting zal de huidige leegstand daardoor verder dalen.

Conclusie

Op basis van de cijfers die Locatus heeft verzameld wordt duidelijk dat er tussen 2004 en 2033 onder invloed van maatschappelijke en technologische trends forse verschuivingen hebben plaatsgevonden in het winkelaanbod in de wijkwinkelcentra.

De leegstand is momenteel met wat ups en downs in de tussenliggende periode nog vrijwel op hetzelfde niveau al sin 2004, terwijl de oppervlakte van alle wijkwinkelcentra is toegenomen. Het aantal leegstaande units is relatief gezien harder gestegen dan de leegstaande oppervlakte.

Grote winnaars zijn de niet-winkelfuncties zoals horeca en cultuur & ontspanning. Wijkwinkelcentra krijgen aldus een ander karakter, minder gericht op puur winkelen maar meer op ontspanning. Het pure detailhandelsaanbod zelf wordt steeds meer gedomineerd door dagelijks aanbod, terwijl bijvoorbeeld de traditionele sport- en speelgoedzaken langzaam verdwijnen. De mode & luxe groep houdt ondanks de sterke groei van onlineverkopen nog goed stand en zit nog op hetzelfde niveau als in 2004. De echte verliezers zijn de groepen “vrije tijd” en “in/om het huis” die met percentages van 48%, respectievelijk 30% zijn gedaald in aantal verkooppunten.

De resultaten uit deze analyse laten zien dat de wijkwinkelcentra van karakter veranderen. Wijkwinkelcentra krijgen naast de pure boodschappen- en winkelfunctie een steeds diverser aanbod aan overige aanbieders. Bezoekers komen nu ook voor de overige functies zoals horeca en ontspanning, terwijl winkelen en boodschappen doen in belang achteruit gaat. Het boodschappencentrum wordt steeds meer een verblijfs- en vermaakcentrum. De markt reageert op de vraag van de consument, zoals uit deze analyse blijkt. Beleggers en centrummanagers zullen deze dubbele functie als uitgangspunt moeten hanteren bij hun strategie om goed in te spelen op het veranderende consumentengedrag en aldus het wijkcentrum optimaal te laten functioneren.

Ellen Tak, Head of Research & Strategy van Altera is gevraagd om een reactie op deze conclusies:

Altera, waarvan de Winkelportefeuille maar liefst voor zo’n 90% uit wijkwinkelcentra bestaat, herkent de resultaten van het onderzoek dat door Peter ter Hark en Gerjan Slob is verricht: “Wij zien de branchering in onze Convenience winkelcentra verschuiven overeenkomstig met de resultaten van het onderzoek. In de basis zal het wijkwinkelcentrum dé plaats voor het efficiënt kunnen doen van de dagelijkse boodschappen blijven. Maar het is steeds belangrijker dat het wijkwinkelcentrum voor meerdere doeleinden is geschikt. Zo zien wij dat ontmoeten steeds belangrijker wordt, vandaar dat de branche Horeca sterk in belang is toegenomen. Maar ook het kunnen combineren van de dagelijkse boodschappen met het bezoek aan een huisarts, fysiotherapeut en apotheek, of het wegbrengen en ophalen van kinderen bij de kinderopvang of school. Wij herkennen dan ook de toename van Service en Diensten. De toename van Horeca, Service en Diensten gaat veelal ten koste van branches waarvan producten goed online zijn aan te schaffen. Deze verdwijnen steeds meer uit het winkelbeeld van het wijkwinkelcentrum. In onze ogen komt dit het wijkwinkelcentrum alleen maar ten goede, omdat de wijkwinkelcentra hierdoor steeds meer als het “hart van de wijk” in verzorgingsgebieden fungeren en daarmee een sterke toegevoegde waarde in de detailhandelstructuur zullen behouden.”

Met ons dagelijkse supermarktaanbod zijn wereldwijd veel partijen actief om zich te onderscheiden met maatwerk en aanpassing aan de maatschappelijke druk van ‘sneller is beter’. De technologie biedt de mogelijkheden en de klant krijgt steeds meer alternatieven voor het in huis halen van de boodschappen.

Binnen de traditionele (fysieke) supermarktformules is er inmiddels een vergaande diversificatie van kleine city-stores tot aan de grootschalige foodmarkten. Maar nog steeds moet de ‘last mile’ en de fysieke actie van betreden, selecteren en afrekenen, naar huis gaan en uitpakken door de klant zelf gedaan worden. Logisch dat partijen manieren bedenken om op één of meerdere onderdelen onderscheid te maken en de klant te ontzorgen. Walmart gaat heel ver door boodschappen tot in de koelkast te deponeren.

De Chinese keten AiFi is in Shanghai gestart met he openen van compleet kassaloze winkels en dit concept zal verder worden  uitgerold en verfijnd. Ook in Nederland zijn bij de Albert Heijn en Aldi al voorbeelden te vinden van supermarkten zonder checkout.

Flitsbezorger in opkomst

Het snel thuisbezorgen van een boodschappenpakket is zeker niet nieuw, het kunstje is volgens de oprichter van Gorilla afgekeken van een Turkse kruidenier die dit decennia geleden al deed. Daar riepen de vrouwen vanuit het raam hun boodschappen naar de kruidenier aan de overzijde en die werden dan vervolgens direct gebracht. Maar ook de kruideniers in het Nederlandse straatbeeld brachten de boodschappen thuis met een ‘lead time’ van hooguit enkele uren.

Het tumult dat in diverse Nederlandse steden ontstaan is door de overlast van met name het gedrag van de bezorgers en de “dark stores” is al in diverse media belicht. Zie daarvoor ook dit artikel met bijbehorend Youtube filmpje waarvoor Retail Prospect als deskundige is geïnterviewd.

In Amsterdam, Rotterdam en Utrecht zijn recent één of meerdere vestigingen gesloten op grond van diverse verordeningen. Deze vestigingen zijn feitelijk distributiecentra, maar bevinden zich meestal in voormalige winkelpanden. Verplaatsing naar een bedrijventerrein levert een logistiek probleem op met de gewenste bezorgtijd van 10 minuten. Een lastige puzzel dus om deze nieuwe vorm te integreren in de stedelijke structuur. Zoals met veel innovaties zal er uiteindelijk wel een oplossing gevonden worden voor deze opstartproblemen en zijn we weer een stap dichterbij een compleet hybride supermarktaanbod waarin iedere consument zijn/haar aanbod op maat kan vinden!

De (her)ontwikkeling van winkelcentra gebeurt nog te veel vanuit de centraal aangestuurde productiegedachte terwijl de huidige markt – mede ingegeven door de kredietcrisis – juist vraagt om ontwikkeling van winkelcentra vanuit de kennis en gedachten van de retailer. Johan Weeber en Peter ter Hark van het in Gouda gevestigde Retail Prospect zijn ervan overtuigd dat de huidige periode gebruikt moet worden om meer bottom-up te ontwikkelen. “Er zijn nu te veel kwetsbare winkelcentra, top-down ontwikkeld door gemeenten en ontwikkelaars. We moeten retailers eerder bij de plannen betrekken.  Retail kennis is sterk nodig om uiteindelijk leegstand en verpaupering van winkelcentra te voorkomen.”

Volgens het tweetal is het vaak een gemeentelijke detailhandelsvisie die de grondslag vormt voor het bepalen of er een winkelcentrum moet worden ontwikkeld, dan wel uitgebreid of herontwikkeld. Daarna volgt vaak een stedenbouwkundige visie waarbij helaas nog veel te weinig wordt gekeken naar aspecten als de aanrijroutes, de modal split, de uitstraling of de gewenste oppervlakte vanuit de retailformule. “In die fase worden vaak al cruciale beslissingen genomen, die lastig omkeerbaar zijn en uiteindelijk sterk van invloed zijn op het succes van de winkeliers. We maken nog te vaak mee dat we achteraf van de retailers horen ‘waarom de uitwerking van een plan toch zo is gegaan. Wie heeft dit in vredesnaam bedacht?’ De verwondering betreft dan vaak bijvoorbeeld ondergrondse bevoorrading, parkeersituatie of het feit dat een winkelcentrum te veel in zichzelf is gekeerd. Je maakt op die manier geen vrienden met de retailers, die juist heel erg gebaat zijn bij de optimalisering van al die aspecten. Retail is detail. Retailers dienen het immers uiteindelijk op die plek te doen en daar hun geld te verdienen. En, als een retailer geld kan verdienen, is dat uiteindelijk ook goed voor de consument, eindbelegger en de gemeenschap.”

Ook in de fasen erna is er weinig kans op verbetering, zo is de ervaring van Weeber en Ter Hark. “Er wordt nauwelijks meer aan de stedenbouwkundige uitgangspunten gesleuteld door ontwikkelaars omdat ze hun positie niet willen kwijtraken. Dat is vanuit hun optiek logisch, maar het eindresultaat kan daardoor nooit optimaal zijn. Pas in de fase van het voorlopig- en definitief ontwerp realiseert men zich dat de eindgebruikers zich voor veel voldongen feiten geplaatst zien. Juist ja: ‘Wie heeft dit in vredesnaam bedacht?’.

Toch werd in het verleden de ontwikkelde planvorming uiteindelijk wel geaccepteerd, volgens Weeber en Ter Hark. Door de stijgende consumentenbestedingen moesten retailers wel, om mee te kunnen blijven doen. “Maar nu zijn de tijden veranderd. Er heerst recessie en dat betekent dat zoals nooit tevoren écht goed moet worden nagedacht over hoe nieuwe ontwikkelingen vorm te geven. De consument is grilliger dan ooit. Wij zijn daarom van mening dat je veel meer dan voorheen moet doen om tevreden consumenten en winkeliers te verkrijgen en behouden. De huidige crisis is wat ons betreft met zekerheid de aanzet om bottom-up te gaan ontwikkelen. Laten we nu eindelijk eens de retailer écht centraal zetten en hem niet opzadelen met alles wat anderen vanuit ivoren torens hebben bedacht. Want echt, er zijn retailers die momenteel voldoende expansie- en verbeteringsdrift hebben in tegenstelling tot ontwikkelaars die door de kredietcrisis zijn getroffen. Er zijn dus volop kansen. Ook sanering en (her)ontwikkeling van winkelcentra biedt kansen om winkelgebieden beter voor de winkeliers/consumenten te laten functioneren.  Als je dit goed aanpakt betaalt de sanering/herontwikkeling zichzelf.

Weeber en Ter Hark spreken vanwege hun achtergrond de taal van de retailer en ook die van de ontwikkelaars. “Daar kunnen wij de ‘match’ in vinden. Wij zijn in staat om twee gescheiden werelden met elkaar te verenigen.” Het tweetal zegt dat ze momenteel vooral wordt ingeschakeld door professionele winkelontwikkelaars aan de ene kant en retailpartijen aan de andere kant, die hebben ingezien dat je met die kennis van de eindgebruiker flinke meerwaarde kunt creëren. Wij verwachten dat ook de partijen die soms een winkelcentrum (her)ontwikkelen zoals bijvoorbeeld de corporaties, woningontwikkelaars, en beleggers, dit gaan inzien. Bovenal denk ik dat wij voor de gemeentelijke overheden van grote toegevoegde waarde kunnen zijn. Precies dáár ligt ook onze missie: wij willen juist die partijen helpen, die het ontwikkelen van winkels niet als kernactiviteit (willen) zien.”

Het werk is in ieder geval goed aan Retail Prospect besteed. Zowel Weeber als Ter Hark heeft volop ervaring in de winkelbranche vanuit hun supermarktachtergrond. “Wij denken als een retailer en kunnen heel snel haalbaarheden inschatten en alternatieven aandragen,” zegt Ter Hark. “Wij doen dat onder andere met een gedegen marktanalyse. We zoeken het antwoord op de vraag of er vanuit de markt ruimte is voor partijen, die op zoek zijn naar metrages en bepaalde opbrengsten ambiëren. De gegevens uit dit onderzoek worden gebruikt om een volumestudie te doen en een kosten/batenanalyse te maken. In aansluiting daarop krijgen wij een rol bij de conceptontwikkeling: hoe liggen de winkels er het beste in om een optimale opbrengst te genereren, uiteraard binnen het kader van diverse randvoorwaarden. Tot slot maken wij een brancheringsplan. Deze bepaalt welke winkels in welke units worden geplaatst. We kijken dus letterlijk naar de plek van de voordeur.”

Weeber en Ter Hark zijn dermate overtuigd van hun visie dat zij zelfs een deel van het risico willen nemen in de beloningswijze. “Wij worden pas beloond als wij een resultaat bereiken voor onze opdrachtgevers, dat zij zonder ons niet zouden hebben bereikt. Uiteraard kunnen we ook wel op urenbasis werken als de opdrachtgever dat wil, maar wij vinden dat eigenlijk niet passen bij de benodigde moderne aanpak van winkelcentra. Wij zijn ervan overtuigd dat je de bevolking efficiënt winkelen niet mag onthouden. Hoe vaak maak je niet mee dat een opgeleverde supermarkt soms al te klein is bij de oplevering?”

Weeber en Ter Hark werken al jaren samen. Beiden hebben hun oorsprong bij Ahold Vastgoed. Daar was Ter Hark bezig met conceptontwikkeling en marktonderzoek, Weeber deed de commerciële trajecten. “Vanuit deze posities hebben wij retail bloed in onze aderen gekregen, maar ook begrip voor hoe de vastgoedmarkt werkt,” zegt het tweetal. “En precies daar zit dan ook de sleutelfactor van onze ambities. Weliswaar willen wij vanuit Retail Prospect klein en gespecialiseerd blijven, om de ondersteuning zo optimaal mogelijk te kunnen inkleden, maar we zijn er wel van overtuigd dat er in het retail landschap in Nederland een veranderslag in denken nodig is: de eindgebruiker moet centraal staan.

Ontwikkeling winkelcentra? Retail Prospect.

Bron: Gouda Retail Jaarboek