De (her)ontwikkeling van winkelcentra gebeurt nog te veel vanuit de centraal aangestuurde productiegedachte terwijl de huidige markt – mede ingegeven door de kredietcrisis – juist vraagt om ontwikkeling van winkelcentra vanuit de kennis en gedachten van de retailer. Johan Weeber en Peter ter Hark van het in Gouda gevestigde Retail Prospect zijn ervan overtuigd dat de huidige periode gebruikt moet worden om meer bottom-up te ontwikkelen. “Er zijn nu te veel kwetsbare winkelcentra, top-down ontwikkeld door gemeenten en ontwikkelaars. We moeten retailers eerder bij de plannen betrekken. Retail kennis is sterk nodig om uiteindelijk leegstand en verpaupering van winkelcentra te voorkomen.”
Volgens het tweetal is het vaak een gemeentelijke detailhandelsvisie die de grondslag vormt voor het bepalen of er een winkelcentrum moet worden ontwikkeld, dan wel uitgebreid of herontwikkeld. Daarna volgt vaak een stedenbouwkundige visie waarbij helaas nog veel te weinig wordt gekeken naar aspecten als de aanrijroutes, de modal split, de uitstraling of de gewenste oppervlakte vanuit de retailformule. “In die fase worden vaak al cruciale beslissingen genomen, die lastig omkeerbaar zijn en uiteindelijk sterk van invloed zijn op het succes van de winkeliers. We maken nog te vaak mee dat we achteraf van de retailers horen ‘waarom de uitwerking van een plan toch zo is gegaan. Wie heeft dit in vredesnaam bedacht?’ De verwondering betreft dan vaak bijvoorbeeld ondergrondse bevoorrading, parkeersituatie of het feit dat een winkelcentrum te veel in zichzelf is gekeerd. Je maakt op die manier geen vrienden met de retailers, die juist heel erg gebaat zijn bij de optimalisering van al die aspecten. Retail is detail. Retailers dienen het immers uiteindelijk op die plek te doen en daar hun geld te verdienen. En, als een retailer geld kan verdienen, is dat uiteindelijk ook goed voor de consument, eindbelegger en de gemeenschap.”
Ook in de fasen erna is er weinig kans op verbetering, zo is de ervaring van Weeber en Ter Hark. “Er wordt nauwelijks meer aan de stedenbouwkundige uitgangspunten gesleuteld door ontwikkelaars omdat ze hun positie niet willen kwijtraken. Dat is vanuit hun optiek logisch, maar het eindresultaat kan daardoor nooit optimaal zijn. Pas in de fase van het voorlopig- en definitief ontwerp realiseert men zich dat de eindgebruikers zich voor veel voldongen feiten geplaatst zien. Juist ja: ‘Wie heeft dit in vredesnaam bedacht?’.
Toch werd in het verleden de ontwikkelde planvorming uiteindelijk wel geaccepteerd, volgens Weeber en Ter Hark. Door de stijgende consumentenbestedingen moesten retailers wel, om mee te kunnen blijven doen. “Maar nu zijn de tijden veranderd. Er heerst recessie en dat betekent dat zoals nooit tevoren écht goed moet worden nagedacht over hoe nieuwe ontwikkelingen vorm te geven. De consument is grilliger dan ooit. Wij zijn daarom van mening dat je veel meer dan voorheen moet doen om tevreden consumenten en winkeliers te verkrijgen en behouden. De huidige crisis is wat ons betreft met zekerheid de aanzet om bottom-up te gaan ontwikkelen. Laten we nu eindelijk eens de retailer écht centraal zetten en hem niet opzadelen met alles wat anderen vanuit ivoren torens hebben bedacht. Want echt, er zijn retailers die momenteel voldoende expansie- en verbeteringsdrift hebben in tegenstelling tot ontwikkelaars die door de kredietcrisis zijn getroffen. Er zijn dus volop kansen. Ook sanering en (her)ontwikkeling van winkelcentra biedt kansen om winkelgebieden beter voor de winkeliers/consumenten te laten functioneren. Als je dit goed aanpakt betaalt de sanering/herontwikkeling zichzelf.
Weeber en Ter Hark spreken vanwege hun achtergrond de taal van de retailer en ook die van de ontwikkelaars. “Daar kunnen wij de ‘match’ in vinden. Wij zijn in staat om twee gescheiden werelden met elkaar te verenigen.” Het tweetal zegt dat ze momenteel vooral wordt ingeschakeld door professionele winkelontwikkelaars aan de ene kant en retailpartijen aan de andere kant, die hebben ingezien dat je met die kennis van de eindgebruiker flinke meerwaarde kunt creëren. Wij verwachten dat ook de partijen die soms een winkelcentrum (her)ontwikkelen zoals bijvoorbeeld de corporaties, woningontwikkelaars, en beleggers, dit gaan inzien. Bovenal denk ik dat wij voor de gemeentelijke overheden van grote toegevoegde waarde kunnen zijn. Precies dáár ligt ook onze missie: wij willen juist die partijen helpen, die het ontwikkelen van winkels niet als kernactiviteit (willen) zien.”
Het werk is in ieder geval goed aan Retail Prospect besteed. Zowel Weeber als Ter Hark heeft volop ervaring in de winkelbranche vanuit hun supermarktachtergrond. “Wij denken als een retailer en kunnen heel snel haalbaarheden inschatten en alternatieven aandragen,” zegt Ter Hark. “Wij doen dat onder andere met een gedegen marktanalyse. We zoeken het antwoord op de vraag of er vanuit de markt ruimte is voor partijen, die op zoek zijn naar metrages en bepaalde opbrengsten ambiëren. De gegevens uit dit onderzoek worden gebruikt om een volumestudie te doen en een kosten/batenanalyse te maken. In aansluiting daarop krijgen wij een rol bij de conceptontwikkeling: hoe liggen de winkels er het beste in om een optimale opbrengst te genereren, uiteraard binnen het kader van diverse randvoorwaarden. Tot slot maken wij een brancheringsplan. Deze bepaalt welke winkels in welke units worden geplaatst. We kijken dus letterlijk naar de plek van de voordeur.”
Weeber en Ter Hark zijn dermate overtuigd van hun visie dat zij zelfs een deel van het risico willen nemen in de beloningswijze. “Wij worden pas beloond als wij een resultaat bereiken voor onze opdrachtgevers, dat zij zonder ons niet zouden hebben bereikt. Uiteraard kunnen we ook wel op urenbasis werken als de opdrachtgever dat wil, maar wij vinden dat eigenlijk niet passen bij de benodigde moderne aanpak van winkelcentra. Wij zijn ervan overtuigd dat je de bevolking efficiënt winkelen niet mag onthouden. Hoe vaak maak je niet mee dat een opgeleverde supermarkt soms al te klein is bij de oplevering?”
Weeber en Ter Hark werken al jaren samen. Beiden hebben hun oorsprong bij Ahold Vastgoed. Daar was Ter Hark bezig met conceptontwikkeling en marktonderzoek, Weeber deed de commerciële trajecten. “Vanuit deze posities hebben wij retail bloed in onze aderen gekregen, maar ook begrip voor hoe de vastgoedmarkt werkt,” zegt het tweetal. “En precies daar zit dan ook de sleutelfactor van onze ambities. Weliswaar willen wij vanuit Retail Prospect klein en gespecialiseerd blijven, om de ondersteuning zo optimaal mogelijk te kunnen inkleden, maar we zijn er wel van overtuigd dat er in het retail landschap in Nederland een veranderslag in denken nodig is: de eindgebruiker moet centraal staan.
Ontwikkeling winkelcentra? Retail Prospect.
Bron: Gouda Retail Jaarboek
