Peter ter Hark, Retail Prospect
Gertjan Slob, Locatus
Door de snelle ontwikkelingen op technologisch en maatschappelijk gebied in combinatie met corona, inflatie en dreigende recessie staat de retailsector onder druk. Niet alleen in negatieve zin zoals met leegstand en verdwijnen van zelfstandige winkels, maar ook in positieve zin met (grote) omzetstijgingen in de supermarkten en foodspeciaalzaken. Corona heeft gewerkt als een katalysator op het huidige winkelgedrag van consumenten. De verwachting is dat er ook veel permanente gevolgen zijn, zoals de toegenomen online participatie van de oudere generaties en aandacht voor duurzame producten.
De vraag is wat er daadwerkelijk veranderd is in de wijkwinkelcentra in de afgelopen decennia. Zijn de genoemde ontwikkelingen ook terug te vinden in de oppervlaktes en verhoudingen in de branchering? Heeft het wijkwinkelcentrum zich aangepast aan de veranderde consument?
Een analyse laat toch enkele verrassende ontwikkelingen zien in de afgelopen 18 jaar. In dit artikel worden deze resultaten gepresenteerd. De cijfers zijn afkomstig uit het databestand van Locatus. Als startpunt is januari 2004 genomen, dit is vergeleken met de situatie eind 2022.
Algemeen
Het onderzoek betreft 110 wijkwinkelcentra en winkelstraten met een dagelijkse boodschappenfunctie die voornamelijk in de grote en middelgrote steden gevestigd zijn. Voorbeelden van planmatig ontwikkelde winkelcentra zijn Amsterdam-Sierplein, Hoorn-Huesmolen, Tilburg-Heijhoef, Zoetermeer-Meerzicht en Zwolle AA-landen. Winkelstraten zijn o.a. Amsterdam-Cornelis Schuytstraat, Eindhoven-Geldropseweg en Vlaardingen-Van Hogendorplaan.
Locatus telt en registreert aantal en oppervlakte van alle units die als winkelruimte worden gebruikt. Van de overige functies in het winkelgebied zoals horeca, diensten en cultuur/ontspanning werd in het verleden het aantal units geregistreerd, maar niet de oppervlakte. Dit laatste wordt wel gedaan sinds 2017, maar omdat in deze analyse vergeleken wordt met de situatie in 2004 kon dit niet worden meegenomen.
De totale oppervlakte van alle winkelunits in de 110 geselecteerde winkelgebieden was in januari 2004 594.314 m2 w.v.o. In september 2022 was deze oppervlakte gegroeid met bijna 120.000 m2 naar 712.539 m2 w.v.o. Een toename derhalve van 20%. Het aantal verkooppunten is echter gedaald van 4.004 naar 3.866, een afname van 2%. De gemiddelde oppervlakte per winkelverkooppunt is tussen 2004 en 2021 gestegen van 148 m2 w.v.o. naar 184 m2 w.v.o. Minder winkels, maar wel groter.
De overige aanbieders zoals horeca, diensten en cultuur & ontspanning laten een stevige groei zien van het aantal units dat ze invullen, namelijk van 2.509 in 2004 naar 3.102 in 2022. Een groei derhalve van 24%.
Winnaars en verliezers
In de afgelopen 18 jaar hebben er grote verschuivingen plaatsgevonden in het aanbod binnen de wijkwinkelcentra. Onderstaande grafiek laat zien dat er tussen 2004 en 2021 “winnaars” en “verliezers” in de wijkwinkelcentra te vinden zijn.
Grote winnaar is de groep “Cultuur & Ontspanning. Dit zijn onder andere de galeries, fitneshallen en amusementshallen. Deze groep is verdubbeld in aantal units. Verder is de horeca een forse stijger met bijna 50% toename. Het aantal lunchrooms, fastfoodaanbieders, maar ook uitgiftepunten voor bezorgpizza’s is sterk gegroeid door de grotere vraag naar ontspanning en kant-en-klaar maaltijden. De ijssalons hebben ook een sterke groei gekend de afgelopen jaren.
De “Detailhandel overig” waar bijvoorbeeld hoortoestellen, feestartikelen en partijgoederen onder vallen is ook sterk gestegen. Het aantal winkelunits in de groep “dagelijks” met daarin de supermarkten is gestegen met 11%. Een lichte stijging was er voor de groep “diensten” met o.a. kappers, nagelstudio’s die vaak in de plaats kwamen van bijvoorbeeld de postkantoren en bankfilialen.
Het aantal kleding- en schoenenzaken is vrijwel gelijk aan 2004, ondanks de toenemende druk van online-verkoop. In de grafiek is te zien dat er tot 2012 nog sprake was van een stijging van het aantal aanbieders, maar dit is nu weer terug naar het oorspronkelijke niveau.
Verliezers in het aanbod winkels zijn te vinden in de groep “Vrije tijd” (o.a. sportzaken, fotografie en boeken) met 48% afname. De online aanbieders zijn voor veel consumenten toch een beter alternatief. Voor de groep “In/om het huis” (dibevo, huishoudelijke electronica, DHZ) geldt ook een sterke achteruitgang van het aantal verkooppunten met zo’n 30% tussen 2004 en 2022.
Voornaamste oorzaken lijken ook hier online-aankopen en schaalvergroting in de DHZ sector met grote bouwmarkten op de woonboulevards. Tuincentra hebben vaak een grote dierenafdeling, waardoor de traditionele dierenwinkel in het wijkcentrum wordt verdrongen. De groep “Transport en brandstof (o.a. automotive en tankstations) is nog kleiner geworden met een daling van het aantal verkooppunten van 104 naar 82.
Leegstand
Dit is een hot item geweest de afgelopen periode. Vanaf 2004 zijn er grote veranderingen geweest in koopgedrag van consumenten en dat heeft zijn weerslag gehad op het aantal leegstaande units in wijkwinkelcentra. Begin 2004 was de leegstand nog 369 units, dit is in 2022 gestegen naar 448. In oppervlakte is er echter een daling van 6,2% naar 5,3%. Verklaring hiervoor is dat er in deze periode een stijging is geweest van zowel het aantal verkooppunten als winkelvloeroppervlakte. Absoluut gezien is er sprake van een stijging van de leegstand, maar relatief gezien daalt de leegstaande oppervlakte.
In onderstaande grafiek zijn de indexcijfers voor zowel het aantal leegstaande verkooppunten als de oppervlakte in kaart gebracht. Tussen 2004 en 2013 lopen beide ongeveer gelijk op, maar na 2013 is er een discrepantie te zien tussen leegstaande verkooppunten en vloeroppervlakte. Een logische gedachte is dat er steeds meer kleinere panden blijven leegstaan en dat vrijgekomen ruimte wordt gebruikt om bijvoorbeeld supermarkten te vergroten. Dit vereist echter nader onderzoek om meer zekerheid hierover te verkrijgen.
Een lichtpuntje is dat de leegstand in de wijkwinkelcentra sinds 2021 fors is gedaald. Verklaring hiervoor is waarschijnlijk dat consumenten dichter bij huis zijn gaan winkelen en dat de foodspeciaalzaken hebben geprofiteerd van de horeca lockdown. Een andere verklaring kan zijn dat de leegstaande verkooppunten worden ingevuld door de eerder genoemde winnaars in de wijkwinkelcentra.
Momenteel is er een aantal winkelgebieden volop in de transformatiefase waarbij (delen van) het winkelgebied worden omgezet in woningen. Voorbeelden hiervan zijn Eindhoven (WoensXL) en Veldhoven (Citycentrum). Naar verwachting zal de huidige leegstand daardoor verder dalen.
Conclusie
Op basis van de cijfers die Locatus heeft verzameld wordt duidelijk dat er tussen 2004 en 2033 onder invloed van maatschappelijke en technologische trends forse verschuivingen hebben plaatsgevonden in het winkelaanbod in de wijkwinkelcentra.
De leegstand is momenteel met wat ups en downs in de tussenliggende periode nog vrijwel op hetzelfde niveau al sin 2004, terwijl de oppervlakte van alle wijkwinkelcentra is toegenomen. Het aantal leegstaande units is relatief gezien harder gestegen dan de leegstaande oppervlakte.
Grote winnaars zijn de niet-winkelfuncties zoals horeca en cultuur & ontspanning. Wijkwinkelcentra krijgen aldus een ander karakter, minder gericht op puur winkelen maar meer op ontspanning. Het pure detailhandelsaanbod zelf wordt steeds meer gedomineerd door dagelijks aanbod, terwijl bijvoorbeeld de traditionele sport- en speelgoedzaken langzaam verdwijnen. De mode & luxe groep houdt ondanks de sterke groei van onlineverkopen nog goed stand en zit nog op hetzelfde niveau als in 2004. De echte verliezers zijn de groepen “vrije tijd” en “in/om het huis” die met percentages van 48%, respectievelijk 30% zijn gedaald in aantal verkooppunten.
De resultaten uit deze analyse laten zien dat de wijkwinkelcentra van karakter veranderen. Wijkwinkelcentra krijgen naast de pure boodschappen- en winkelfunctie een steeds diverser aanbod aan overige aanbieders. Bezoekers komen nu ook voor de overige functies zoals horeca en ontspanning, terwijl winkelen en boodschappen doen in belang achteruit gaat. Het boodschappencentrum wordt steeds meer een verblijfs- en vermaakcentrum. De markt reageert op de vraag van de consument, zoals uit deze analyse blijkt. Beleggers en centrummanagers zullen deze dubbele functie als uitgangspunt moeten hanteren bij hun strategie om goed in te spelen op het veranderende consumentengedrag en aldus het wijkcentrum optimaal te laten functioneren.
Ellen Tak, Head of Research & Strategy van Altera is gevraagd om een reactie op deze conclusies:
Altera, waarvan de Winkelportefeuille maar liefst voor zo’n 90% uit wijkwinkelcentra bestaat, herkent de resultaten van het onderzoek dat door Peter ter Hark en Gerjan Slob is verricht: “Wij zien de branchering in onze Convenience winkelcentra verschuiven overeenkomstig met de resultaten van het onderzoek. In de basis zal het wijkwinkelcentrum dé plaats voor het efficiënt kunnen doen van de dagelijkse boodschappen blijven. Maar het is steeds belangrijker dat het wijkwinkelcentrum voor meerdere doeleinden is geschikt. Zo zien wij dat ontmoeten steeds belangrijker wordt, vandaar dat de branche Horeca sterk in belang is toegenomen. Maar ook het kunnen combineren van de dagelijkse boodschappen met het bezoek aan een huisarts, fysiotherapeut en apotheek, of het wegbrengen en ophalen van kinderen bij de kinderopvang of school. Wij herkennen dan ook de toename van Service en Diensten. De toename van Horeca, Service en Diensten gaat veelal ten koste van branches waarvan producten goed online zijn aan te schaffen. Deze verdwijnen steeds meer uit het winkelbeeld van het wijkwinkelcentrum. In onze ogen komt dit het wijkwinkelcentrum alleen maar ten goede, omdat de wijkwinkelcentra hierdoor steeds meer als het “hart van de wijk” in verzorgingsgebieden fungeren en daarmee een sterke toegevoegde waarde in de detailhandelstructuur zullen behouden.”
