Een ander toekomstperspectief voor winkelcentra

Peter ter Hark en Johan Weeber van Retail Prospect hebben de ontwikkeling en groei van winkelcentra sinds de jaren ’90 van nabij meegemaakt. Door de veranderingen in de markt en de maatschappij zal er door alle betrokken partijen een kwaliteitsslag gemaakt moeten worden.

Beleggers, ontwikkelaars en retailers moeten goed inspelen op deze veranderingen om te kunnen overleven. Retail Prospect adviseert en begeleidt deze partijen in de vernieuwingsslag.

Van schaarste naar overvloed

Weeber houdt zich vooral bezig met commerciële activiteiten en merkt in de praktijk dat de verhuur van winkelruimten veel meer aandacht vraagt dan vroeger. Hij laat enkele cijfers en grafieken zien over huur en rendementen en concludeert: “Retailvastgoed is in een periode van minder dan 10 jaar gegroeid van een schaarsteproduct naar iets waarvan we op veel plekken te veel hebben. Tegelijkertijd vragen sommige retailers nog steeds om schaalvergroting en ontstaan er nieuwe initiatieven die (veel) winkelruimte nodig hebben. Dit vraagt om een geheel andere benadering, zowel door de overheid als beleggers. Er zijn juist nu op maat gesneden oplossingen nodig, waarbij het nodig is dicht op de retailers te kruipen. Dat is arbeidsintensief en vergt retailexpertise.”
Technologie en de nieuwe generatie
Ter Hark is met name actief op het vlak van onderzoek en marktrapportages. Voor hem is het overduidelijk dat deze veranderingen in gang zijn gezet door de combinatie van technologische ontwikkeling en de fase waarin we ons bevinden met de bevolkingsgroei en de spreiding daarvan. “Met name de jongeren zijn in tegenstelling tot 20 jaar geleden nauwelijks meer gebonden aan tijd en materie. Tijdens een college dat ik gaf aan studenten Vastgoed & Makelaardij vroeg ik aan een groep van 40 studenten wie zichzelf in de toekomst suburbaan zag wonen met een eigen auto voor de deur…….. precies vier studenten staken hun hand op. Aankopen doen via internet is voor deze generatie net zo vanzelfsprekend als naar de supermarkt gaan voor boodschappen. De keuze is reuze in deze tijd en consumenten gaan daarheen waar hun behoeften op dat moment liggen. Beperkingen door winkelopeningsuren of het aanbod aan fysieke aanbieders zijn er zeker voor hen niet of nauwelijks meer. Waar vroeger schaarste was, is er nu een overvloed aan mogelijkheden om aankopen te doen. Vrijwel alles kan altijd en overal gekocht worden.

Dat betekent dat fysieke aankoopplaatsen nog meer dan vroeger de consument moeten verleiden om deze plekken te bezoeken. Er is immers zo veel keuze en consumenten zijn zo flexibel in hun aankoopgedrag dat de bestemming meerwaarde moet hebben om er naar toe te gaan.”

Toekomstbestendige winkelcentra

Maar hoe creëer je als eigenaar van een winkelcentrum die meerwaarde die het voor consumenten juist de moeite waard maakt? Hoe maak je een winkelcentrum toekomstbestendig en hoe wordt een maximaal rendement behaald? Ter Hark: “De belangrijkste vraag is dan welke toekomstige functie een specifiek winkelcentrum kan gaan vervullen in het totale aanbod in een kern. Het antwoord hierop bepaalt de strategie die gevolgd kan gaan worden. In het slechtste geval zal er een exit-strategie gevolgd moeten worden waarmee de schade beperkt blijft. Hierbij past ook het nadenken over alternatieve functies voor dit centrum. Maar er zijn ook genoeg kansen voor beleggers die intensief met winkeliers in gesprek gaan over de toekomst. Veel beleggers hebben hun relatie met winkeliers verwaarloosd omdat de huur toch wel binnenkwam. Nu kan dat echt niet meer, voor elke individuele winkelier dienen op maat gesneden oplossingen te komen voor de toekomst. Er zijn nog genoeg opkomende winkeliers die graag in een goed winkelgebied willen zitten, maar daar tot nu toe niet tussenkwamen. Alleen de beste en meest passende winkelgebieden blijven over, de rest valt op termijn af. We zien ook gemeenten worstelen met het maken van keuzes voor winkelgebieden. Houden we alle buurtvoorzieningen in stand, of gaan we terug naar enkele goedlopende winkelgebieden? In de meest recente detailhandelsvisies slaat de balans door naar het laatste en dat heeft consequenties voor de ontwikkelingskansen van alle winkelgebieden.“

graffiti-amsterdamPerspectief

Voor beleggers in winkelgebieden breken dan ook onzekere tijden aan. Twee vragen doemen op, waarbij de eerste is: heeft mijn winkelgebied toekomstperspectief? De tweede vraag is hoe een perspectiefrijk winkelgebied dat ook gaat blijven en toekomstbestendig gaat worden. Weeber: ”Vanuit onze achtergrond met ons specialisme in supermarkten en winkelcentra kennen wij vrijwel alle buurt, wijk- en stadsdeelcentra en richten ons daar ook volledig op. Sterker nog, voor veel van deze centra hebben wij in een ver of nabij verleden al werkzaamheden verricht op het gebied van marktonderzoek, visie-ontwikkeling en intensief beheer. Veel projectontwikkelaars, beleggers en overheden hebben wij al ondersteund door het zien van kansen en de vervolgstappen daarin. De rode draad is dat we moeten denken als een retailer om een succesvol winkelcentrum te krijgen. Aandacht voor ogenschijnlijk kleine zaken is hierbij heel belangrijk, retail is detail. Maar ook grotere ingrepen, zoals gedeeltelijke sloop of het veranderen van een routing zijn soms erg noodzakelijk om een winkelcentrum weer toekomstbestendig te krijgen. In gesprek gaan en blijven met bestaande en nieuwe huurders is hierbij een must.

Kwaliteit als onderscheidende factor

Voor toekomstgerichte winkelbeleggingen gelden andere uitgangspunten dan alleen puur de maximale huurniveaus en minimale kosten. Ter Hark: “er wordt niet alleen maar gekeken naar de maximale opbrengst met meer risico als gevolg, maar we streven naar meer stabiliteit door het toevoegen van kwaliteit en beleving in een winkelgebied. Voor consumenten moet “hun” winkelgebied meerwaarde hebben. Die kwaliteit kan bijvoorbeeld geleverd worden door het winkelaanbod te optimaliseren of door de zwakke onderdelen weg te halen. Of bijvoorbeeld te analyseren of de betreffende supermarkt(en) nog wel de juiste performance leveren. Wij voeren daarvoor gedegen analyses uit alvorens een plan te presenteren. Het commerciële deel is nog meer dan vroeger gericht op het maken van goede afspraken met huurders en contracten die zowel huurders als verhuurders zekerheid bieden.” Weeber onderstreept nogmaals dat de komende jaren door zowel de retailer als belegger de grote slag naar meer kwaliteit geleverd moet worden. Er zijn nog volop kansen in de markt en Retail Prospect kan helpen om die te benutten!

 

Neem contact op met ons

Stuur ons een bericht en we nemen z.s.m. contact met u op.

Niet leesbaar? Wijzig tekst. captcha txt
Warning: count(): Parameter must be an array or an object that implements Countable in D:\www\retailprospect.nl\www\wp-content\themes\jupiter\footer.php on line 223